O que são os Fundos Imobiliários (FII’s)?
Conhecido por Fii’s, os Fundos de Investimento Imobiliário é uma composição de ativo que reflete o interesse do grupo de pessoas formadoras desse empreendimento: investir em ativos imobiliários!
Ou seja, nada mais é que um tipo de mecanismo financeiro que agrupa por meio de cotas (pedaços percentuais que refletem a participação de cada indivíduo) um grande volume de patrimônio, sendo ele imóveis reais, empréstimos imobiliários e até mesmo cotas de outros Fundos Imobiliários.
Exemplificando, é como você comprasse uma Loja Comercial com um amigo. Imagine que o imóvel custou R$100.000,00. Você deu R$60.000,00 e seu amigo R$40.000,00, ou seja, você possui 60% do imóvel, e seu amigo 40%. Após a compra vocês alugaram para uma pizzaria, e que este aluguel rende a você R$1mil todos os meses.
Sendo assim, você receberia: R$600 e seu amigo R$400. Assim é nos Fundos Imobiliários, todo rendimento é dividido proporcionalmente ao número de cotas que cada um possuí. Bem, acho que deu para entender o que é FII.
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Quem administra todo esse Patrimônio?
Todo dinheiro investido em um Fundo é administrado por um Gestor, que é o responsável por encontrar boas oportunidades de investimento, para assim entregar uma boa rentabilidade aos cotistas.
Quando falamos Gestor nos referimos, claro, a um líder específico onde é atribuído e cobrado as obrigações. Porém, não é apenas uma pessoa que faz todo este trabalho, pois seria humanamente impossível. Existe toda uma equipe por trás de cada Fundo de Investimento trabalhando muito duro para entregar todos os meses os Rendimentos de todos os Cotistas.
A Equipe de Gestão trabalha de graça?
Existe uma fala popular americana que diz “Não existe almoço grátis”. Então já te adianto logo que todo Fundo possuí o que chamamos de taxa de administração que vai varia de fundo para fundo. E você essa é uma coisa para você dar uma olhada antes de tomar a decisão de comprar qualquer fundo que seja.
“Ah, mas onde eu encontro essa taxa de administração? ”
Existe diversos sites que trazem estatísticas dos Fundos Imobiliários, mas para essa análise de Taxa de Administração eu gosto, particularmente, de utilizar o Clube FII.
Quais tipos de Fundos Imobiliários (FII’s) e onde podem investir?
Se você é novo no mundo dos investimentos, está se deparando com uma enxurrada de siglas e abreviações que provavelmente não tem entendido muito bem. E está tudo bem, faz parte do processo, e você estar aqui estudando mostra sua dedicação e busca pelo aprendizado, isso que fará você se tornar um investidor dentro da Bolsa de Valores.
1) Fundos de Tijolo
São aqueles fundos voltados para o investimento em imóveis físicos. Podem investir na aquisição, construção, aluguéis de imóveis, como:
- Shoppings
- Agências Bancárias
- Galpões Logísticos
- Hospitais
- CDDs
- Salas Comerciais, etc…
O objetivo após a aquisição do ativo pelo Fundo é encontrar um inquilino que se interesse na utilização do bem. Assim, a receita gerada menos os custos administrativos resultam nos rendimentos que serão pagos aos cotistas. E essa lógica será aplicada em todo tipo de fundo imobiliário.
2) Fundos de Papel
São aqueles fundos voltados para o investimento em títulos vinculadas ao Mercado Imobiliário. O faturamento desse tipo de fundo vem do investimento em:
- LCIs
- CRIs
- Títulos de Recebíveis
- Cotas de outros fundos, etc…
O objetivo aqui é trabalhar dentro do recebimento de juros e rendimento vindos desses Títulos Adquiridos ou da venda deles para outras Instituições Financeiras.
“Ah, mas eu não sei o que é um CRI, uma LCI. O que eu tenho que fazer? ”
A primeira coisa que você tem que entender é que o desespero sempre será o Calcanhar de Aquiles de todo investidor. Então, o que fazer? Mantenha a calma! E estude. Daqui algum tempo, todos esses termos serão parte comum do seu vocabulário.
3) Fundos Hídridos
O nome já é bem sugestivo à função deste fundo. Ele é basicamente uma mistura do que é o Fundo de Tijolo e o Fundo de Papel. Investe tanto em Títulos Financeiros, como em Imóveis Físicos.
4) Fundos de Fundos (FOFs)
São Fundos que investem em outros fundos, sendo eles Híbridos, de Papel ou de Tijolo. Para quem está iniciando é uma ótima alternativa à diversificação dentro do mercado, pois te dá acesso a diversos Fii’s com um único investimento.
Após entender o que é um Fundo Imobiliário, a pergunta que fica é:
Como ganhar dinheiro com Fundos Imobiliários?
Muitas pessoas não entendem como podem ganhar dinheiro com FIIs, e resumidamente, são de duas formas: Valorização das Cotas e Rendimentos Distribuídos.
¬ Valorização das Cotas
O preço unitário de cada cota pode valorizar com o tempo, seja pelas oscilações normais de mercado, seja pela valorização patrimonial dos imóveis possuídos pelo Fundo em questão. Sendo assim, cabe ao investidor a análise de cada fundo para avaliar o potencial de retorno de cada um no momento da compra.
¬ Rendimentos Distribuídos
Já explicamos anteriormente como cada tipo de fundo consegue sua receita. Depois da apuração do Lucro Líquido mensal, a gestão do Fundo é OBRIGADA POR LEI a distribuir pelo menos 95% dos rendimentos proporcionalmente aos cotistas. O valor é repassado para a corretora onde a cota foi comprada, que vai depositar a quantia diretamente na conta do investidor.
Clique aqui e saiba mais sobre a Lei 8668 que regulamenta os Fundos Imobiliários.
Imóveis contra Fundos Imobiliários? Qual o melhor?
No Brasil a cultura de indicar a compra de imóveis é muito forte. Quem não tem aquele tio ou amigo que disse que se ganhasse na Mega-Sena não compraria um monte de imóveis para viver do aluguel? Acho que todo mundo, né?
Pois então, não estou dizendo que seja uma má decisão. Mas talvez lidar com um imóvel vazio, problemas com inquilinos, regularizações tributárias, baixa liquidez e outros muitos problemas não seja a decisão mais confortável.
O Fundo Imobiliário vence em disparada em diversos quesitos:
- Qualidade dos Inquilinos;
- Rendimentos Isentos de IR (até o momento dessa postagem);
- Possibilidade de Investir Menor Capital, inclusive os rendimentos mensais;
- Ter um gestor qualificado e focado em trazer o maior retorno;
- Investir em grandes empreendimentos;
O mercado financeiro traz uma infinidade de alternativas para você começar a investir. Hoje em dia, com menos de R$10 já é possível se expor a uma cota de um Fundo Imobiliário. Mantenha-se estudando e focado no longo prazo.
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